Долю в земельном участке не продать без недвижимости // ВС согласился с мнением Росреестра
Собственник земельного участка и строений на нем не может продать долю в земельном участке без одновременной продажи доли в этих строениях. К такому выводу пришло управление Росреестра по Пензенской области. Вчера экономическая коллегия Верховного суда (ВС) с этим решением согласилось. Она признала законным отказ Росреестра в регистрации перехода права на долю только на участок. Это означает, что, если собственник участка и строений на нем хочет продать только часть участка, он должен сначала выделить ее, а не продавать только долю в праве собственности.
Отказ Росреестра оспорило ООО «Западный парк» (дело № А49-7984/2012). Оно владело участком площадью 24 188 кв. м. вместе с предпринимателем Михаилом Свешниковым, чья доля составляла 4837/100 000 (примерно 5%). В мае 2012 года оно заключило договор дарения еще одной доли (3500/100 000) предпринимателю Сергею Климкину, который должен был стать третьим сособственником участка. Однако пензенское управление Росреестра в регистрации перехода доли отказало. Суды трех инстанций по заявлению «Западного парка» признали отказ незаконным.
У отказа было два основания. Одно касалось нахождения участка в законной ипотеке, не снятой на дату отчуждения доли. Видимо, это была ошибка. Суды установили, что на момент принятия решения об отказе записи об ипотеке в реестре уже не было.
Основным аргументом для передачи дела в ВС стало второе основание для отказа. Оно было связано с тем, что «Западный парк» был собственником нескольких зданий на участке — цыплятника, инкубатория и недостроенного объекта. Долю в участке надо было передавать одновременно с долей в праве собственности на эти здания, посчитал Росреестр. Он сослался на п. 4 ст. 35 Земельного кодекса, запрещающий отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если и участок, и здание принадлежат одному лицу.
Суды с этим доводом не согласились. Они посчитали, что запрет не распространяется на случаи отчуждения части участка без зданий. А в данном случае, объясняли они, речь шла о доле, равной 3,5% от площади, которую легко можно было выделить, не затрагивая здания. В заседании ВС представитель «Западного парка» Станислав Нишанов продолжил эту линию рассуждений. При передаче доли в участке «нет угрозы разъединения судьбы недвижимости и земельного участка», пояснил он. Кроме того, по его словам, сейчас здания на участке снесены, он готовится под постройку многоквартирного дома, а из его состава выделен участок, равный доле Михаила Свешникова.
Экономическая коллегия, однако, признала отказ в регистрации по данному основанию законным. Такое решение, очевидно, означает, что при желании продать часть участка без здания его собственник должен будет сначала выделить эту часть в натуре, а не продавать долю.
Ранее подобной логики придерживались нижестоящие арбитражные суды, и эта практика подтверждена одним отказным определением Высшего арбитражного суда. Оно касалось дела из Уральского округа (№ А60-8297/2010). Правда, в нем было очевидно, что доля в участке отчуждалась для того, чтобы использовать находящиеся на нем здания.